Des recours plus contraignants en matière d’autorisations d’urbanisme

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a modifié le droit de l’urbanisme sans véritablement le simplifier. Il est incontestable qu’elle a pour but et pour effet de restreindre les possibilités de contestation des autorisations d‘urbanisme par des tiers, dont les voisins des opérations de construction contestées.

Une attention particulière devra être portée aux délais et aux modalités de recours pour éviter l’écueil de l’irrecevabilité lorsque l’on conteste un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable.

Les nouveaux délais institués par la Loi entrent en application pour les décisions d’urbanisme édictées à compter du 28 novembre 2025.

Dans sa décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025, le Conseil Constitutionnel a considéré que « en instituant un tel régime pour toute « décision relative à une autorisation d’urbanisme », le législateur a entendu le rendre applicable non seulement aux décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou aux permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais également aux décisions de retrait d’une autorisation ou aux décisions de refus opposées à une demande d’autorisation ». 

Le délai pour saisir l’administration d’un recours gracieux passe de deux mois à un mois. 

Le recours gracieux ne proroge plus le délai du recours contentieux.

De ce fait, le recours gracieux perd de son intérêt pour discuter ou négocier avec le pétitionnaire et l’administration.

En matière de référé-suspension dirigé contre un refus d’autorisation d’urbanisme, la condition d’urgence est désormais présumée.