La fraude est une manœuvre de nature à tromper l’administration

Par un jugement n° 2208176 du 11 juin 2026, le tribunal administratif de Montpellier a eu à examiner la question de la fraude en matière de délivrance d’un permis de construire.

Sur demande de plusieurs voisins du projet autorisé, le tribunal administratif de Montpellier a annulé le permis de construire qui autorisait la rénovation de deux bâtiments et la création de trois maisons d’habitation dans la commune de Saint-Jean de Vedas.

Création d’ouvertures et ordonnancement des façades

Le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Saint-Jean de Vedas impose que l’organisation des ouvertures reprennent l’ordonnancement ancien des façades et que l’axe des baies principales soit alignés.

Le projet contesté prévoyait la création de fenêtres sur deux des façades du bâtiment à rénover.

Sur la façade Sud, visible depuis la voie publique, le projet respectait les prescriptions du PLU puisqu’il reprenait l’organisation des ouvertures préexistantes.

Sur la façade Nord, le projet créait vingt-quatre fenêtres distribuées sur trois rangées et huit colonnes. La légalité de cette création modifiant totalement la façade existante a été examinée par le Juge administratif à la lumière du double critère de la règlementation du PLU et de la réalité de la façade existante avant travaux.  

Contenu du dossier et méconnaissance du PLU

Les requérants ont établi que la façade Nord existante recevait des ouvertures avec encadrement en pierre de taille, et plus précisément deux portes au rez-de-chaussée, une fenêtre à l’étage et diverses lucarnes de faibles dimensions.

Le tribunal relève cependant que le plan de cette façade présenté dans le dossier de demande de permis montre un existant dénué de toute ouverture tandis que le projet prévoit la réalisation de vingt-quatre fenêtres sur trois rangées d’ouvertures multipliées par huit colonnes, rompant avec l’organisation des ouvertures existantes sur deux rangées de la bâtisse.

Il poursuit en estimant que cette façade ne respecte pas l’article 1U11 du PLU en ce qu’une troisième rangée d’ouvertures est créée et ne respecte pas l’organisation initiale des deux rangées existantes, de la taille d’une porte en rez-de-chaussée et d’une fenêtre à l’étage.

Contenu du dossier et fraude

Dans le dossier de demande, le pétitionnaire n’avait pas mentionné les ouvertures existantes de la façade Nord. Il soutenait que l’absence de report des anciennes ouvertures n’était qu’une simple erreur ou un oubli.

Le Juge relève quant à lui qu’aucune autre pièce du dossier ne permettait à la commune de connaître l’état existant de la façade Nord tandis que la troisième rangée d’ouvertures prévue était destinée à permettre la réalisation de maisons en triplex dont les troisièmes niveaux ne disposent d’ouvertures que sur cette façade Nord.

De plus, il ressort des pièces du dossier qu’un échange de courriels a eu lieu entre le pétitionnaire et l’architecte avant le dépôt de la demande permis quant à l’absence du report des ouvertures existantes.

Le tribunal a considéré que dans ces conditions :

• il incombait au pétitionnaire, parfaitement averti de l’absence de sincérité de la présentation de la façade Nord d’y remédier en présentant un état existant conforme à la réalité  
• l’absence d’indication des ouvertures existantes sur la façade Nord, contrairement à la façade Sud visible depuis l’espace public, ne témoigne ainsi pas d’une simple erreur ou d’un oubli, mais révèle l’intention d’échapper à la règle de l’article 1U11 du PLU afin de permettre la réalisation quatre maisons individuelles en triplex dont chacun niveau dispose d’ouvertures
• une telle manœuvre a été de nature à tromper l’administration dans le but d’échapper à la règle du PLU et caractérise une fraude.

Dès lors, le tribunal administratif a annulé le permis de construire en précisant que du fait de la fraude, aucun sursis à statuer ni régularisation n’étaient possibles.