Pas de modification possible quand il faut une révision

Par un jugement n° 2106640 du 14 avril 2023, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise s’est prononcé sur la modification du plan local d’urbanisme qui devait reconfigurer la fameuse cité-jardin de la Butte rouge située à Châtenay-Malabry.

A la demande de plusieurs associations, le Tribunal administratif a annulé la délibération du 18 mars 2021 par laquelle le conseil de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a approuvé la modification du plan local d’urbanisme de Châtenay-Malabry.

Cité-jardin de la Butte rouge, rapport de présentation et Code de l’urbanisme

Le tribunal rappelle que le contenu du rapport de présentation du PLU, les choix retenus et les justifications sont définis par les articles L. 151-4 et R. 151-2 du Code de l’urbanisme.  Il relève également que la délibération attaquée crée une nouvelle orientation d’aménagement et de programmation (OAP) visant au renouvellement urbain de la cité-jardin de la butte rouge et qu’elle modifie substantiellement les dispositions du règlement applicables dans ce quartier.

. Les modifications apportées au règlement

Plus précisément, il constate que le règlement modifié :

• identifie les immeubles à valeur patrimoniale à protéger et ceux appelés à être démolis avec ou sans reconstruction,
• délimite les zones ouvertes à la circulation routière
• détermine les emprises en superstructures et les volumes de rénovation urbaine,
• précise les limites imposées pour l’implantation des façades principales, les proportions de linéaire de façade autorisé à l’extension, les limites maximales d’implantation des constructions,
• précise les hauteurs maximales des constructions et des façades.

Le tribunal en conclut que les modifications ainsi apportées au règlement visent à créer dans la cité-jardin 1000 nouveaux logements, ce qui représenterait une augmentation d’environ 30% de la densité du parc existant.

. L’insuffisance du rapport de présentation

Le tribunal constate que, en dépit de l’ampleur et du degré de précision de ces modifications apportées au règlement, le rapport de présentation :

• n’a pas été modifié pour apporter les justifications requises par le code de l’urbanisme, en particulier, sur la cohérence du nouveau règlement avec le projet d’aménagement et de développement durables, qui prévoit de ne pas transformer ce quartier de manière substantielle
• n’expose pas non plus les motifs patrimoniaux et urbanistiques pour lesquels certains immeubles des secteurs dits vallée-belvédère et plateau-parc bénéficient d’une protection patrimoniale stricte ou d’une protection patrimoniale forte autorisant des extensions et surélévations, tandis que d’autres sont voués à la démolition avec ou sans reconstruction
• n’a pas été complété pour analyser les incidences et les effets attendus de ces modifications, notamment sur l’évolution démographique, l’offre de logements, le bâti et les espaces naturels remarquables de ce quartier, qui constitue un secteur historiquement et démographiquement important à l’échelle communale.

Dès lors, le tribunal juge que le rapport de présentation méconnaît les prescriptions du code de l’urbanisme et que, eu égard à la nature et à l’ampleur des lacunes, ce vice de forme entache d’illégalité l’ensemble de la délibération du 18 mars 2021.

Cité-jardin de la Butte rouge : modification ou révision du PLU ?

. Une transformation substantielle :

Après avoir considéré que l’OAP et les modifications du règlement préserveront le plan général de la cité-jardin, ses jardins familiaux et la qualité architecturale des dix-sept immeubles bénéficiant d’une protection patrimoniale forte, le tribunal estime qu’elles entraîneront toutefois une transformation substantielle de l’ensemble des autres immeubles des secteurs dits vallée-belvédère et plateau, en autorisant :

• l’élargissement de leur emprise,
• leur surélévation ou, pour certains d’entre eux, leur démolition-reconstruction,
• le tout en vue de créer 1000 logements supplémentaires et ainsi d’augmenter d’environ 30% la densité du parc dans ce seul quartier.

De plus, ces modifications transformeront aussi de manière substantielle les conditions de circulation et de stationnement au sein de la cité-jardin, en raison de :

• la suppression de 2,4 hectares de voiries
• la suppression de la totalité des 3,8 hectares de stationnement en cœur d’îlots,
• la réorganisation de 28 hectares d’îlots habités sans circulation motorisée et une réduction de l’imperméabilisation des sols de 38%.

Enfin, la délibération du 18 mars 2021 prévoit la construction d’un nouveau pôle santé qualifié d’équipement public structurant, au sud de la cité-jardin, à proximité de la place Simiand.

. Révision et non modification du PLU

Eu égard à la nature et à l’ampleur des modifications du règlement, le tribunal a considéré que la délibération du 18 mars 2021 n’entendait pas seulement améliorer le cadre de vie ou le confort des habitants de la cité-jardin, mais visait à transformer d’une manière substantielle ce quartier, en y programmant une opération de rénovation urbaine lourde et d’ensemble.

Selon le tribunal, une telle transformation a pour objet de changer plusieurs des orientations du projet d’aménagement et de développement durable alors même que celles-ci ne concernaient quasiment pas le quartier de la Butte rouge et la cité-jardin.

Il en conclut que cette transformation approuvée au moyen de la procédure de modification de l’article L. 153-36 de l’urbanisme a méconnu les dispositions de l’article L. 153-1 du même code qui organise la révision du PLU. Il fallait donc réviser et non modifier le PLU de Châtenay-Malabry.

Pour l’ensemble de ces motifs, le Tribunal a annulé la délibération du 18 mars 2021 dans son intégralité puisque :

• eu égard à leur nature et à leur portée, les vices relevés entachent d’illégalité l’ensemble des modifications apportées au PLU par la délibération contestée,
• ils entachent la modification du PLU de Châtenay-Malabry, et non son élaboration ou sa révision,
• ils sont insusceptibles de faire l’objet d’une régularisation en application des dispositions de l’article L. 600-9 du code de l’urbanisme.

Information au 16/07/2024 
La cité-jardin de la Butte Rouge sur la commune de Châtenay Malabry a été classée « Site patrimonial remarquable » – Lire l’article ici

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Sources photographiques
Wikipédia – Azadeh AC –